2018年4月与房东签订房屋租赁合同（用来做餐饮），当时合同上明确写了不能转让，但是2020年4月经过和房东电话协商后房东允许我们可以转让，但需给房东10万元的转让费（此过程已全部录音）。之后我们联系好了接收铺子的人签订了转让合同（转让合同房东也看了），之前的所有费用（包含我们需要给房东的10万转让费）已全部结清且有记录，且6月12号房屋已交给了下一家。现在房东突然说她不允许我们转让了，让我们和现在接收房子的人去谈，并且威胁我们说之前和我们签订的合同上明确写了不能转让（但之前允许转让是经过协商后房东同意了的，且转让费房东也收了）。请问我们现在该怎么办？之前电话上和房东谈的口头协议具不具有法律效